当代物权法百科全书小辞典初稿130-1
不动产征收
一、基本概念
不动产征收，是指国家以行政法人身份或者国家法人身份，依据公共利益的需要，动员召集义务人员履行一定的义务的法定行为。如政府代表国家法人向集体征收土地和单位、个人的房屋及其他不动产的法定行为，均属于征收的性质。在和平建设时期，征收仅限于不动产，以同类不动产补偿是以物易物的征收形式，但多数情形是以价款补偿的征收形式，征收的经济补偿相当于半强制性的赎买法。征收概由制度物权法、不动产征收法、国家赔偿法规范与调整，征收权利人限于县级以上人民政府及其主管部门。
征收的别名是“征用”，这里是指“征收使用”或者“征收利用”之意，与动产借用式征用不是同一个物权概念。国家土地局政策法规司《关于征用土地有关问题的答复》和***法制办对《关于如何适用〈国家建设征用土地办法〉第10条第2款的请求函》的答复等，这里的“征用”就是别名的“征收”。申言之，物权法第42条所示的“征收”，也是不动产“征收使用”或者“征收利用”的缩写，与动产的“征用”（借用）不是同一个物权概念。
国家因公共利益的需要征收单位、个人的财产，政府须依据法定程序采取经济补偿法或者赎买法来进行，需给予被征收单位或者个人合理的经济补偿和精神奖励。征收集体的土地后，应当不延迟地给予被征收人以足额的经济补偿和妥善安置。此后土地所有权收归国家所有，集体的土地（地产）所有权归于消灭，并无回赎权。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予被拆迁所有权人以合理的拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费、安置费等费用。
国家因公共利益的需要征收集体的土地和征收单位、个人的财产，必须遵守公平、公开、公正原则，诚实信用原则，合理与及时补偿原则，权利不得滥用原则，物权请求权向弱势者倾斜原则等基本原则。
二、征收条件
不动产征收还有几个前提和必要条件。
第一，征收的主体必须是国家，其他的主体没有这种资格。
国家主体也是国家法人的主体，行政法授权征收主管者是中央或者地方人民政府，由县区级以上人民政府国土资源管理部门或者其他相关部门负责具体实施。征收权是由制度物权法确定的专属的权利，仅仅授予国家，不授予单位与个人。虽然某些单位与个人也可以参与或者独立从事公共利益的善事，但不能与政府共同征收不动产，更不能独立行使征收权。
一来，国家是个庞大的权利、责任与义务主体，社会威权力与公信力都很高，无人能及项背，可以保证被征收权利人现实利益与未来利益都能够落实到实处。因为征收是半强制性的物权变动行为，也只好依靠公权力来执行。而其他主体没有这种威权力与公信力，难以承受社会责任与社会义务，故不能取得征收权。
二来，国家征收不动产目的在于社会效益，不在于经济效益。因为国家的征收财产和新增的财产都是来自于人民、用之于人民，而且国家基础设施建设、国防建设和国家的重点工程建设本来是从国家和城乡人民着想的，调整少数人的部分产权而多数人谋利益是容易为大家理解与接受的。而单位与个人往往是从私利出发来寻求经济利益最大化的，很少考虑到社会效益和公众福利事业，因此上不适合充当征收的主体。
三来，国家征收集体的土地和收回其他人的土地使用权，这是不动产物权变动、物权调整和土地利用合理化的外在表现。历史事实一再表明，任何国家出现土地所有权多元化、建设土地使用权碎片化，
（本章未完，请点击下一页继续阅读）