当代物权法百科全书小辞典初稿53-1
预告登记浅析
一、基本理念
据有关物权专家介绍，“预告登记”也是物权法新创设的一个品种。查《土地登记规则》不见其踪影。《物权法》实施后，接着颁布的《土地登记办法》上增加了预告登记的规定。其是产权从无物权到有物权、从临时物权到正式物权的一个过渡形式，对于重点保护准产权人的合法权益是很有必要的。
1.不动产预告登记与不动产一般的登记的区别
（1）登记时间不同，存在提前登记与滞后登记的区别。预告登记是为了保全将来能够发生的不动产物权而进行的一种登记，发生于不动产物权变动之前；而不动产一般的登记，则是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记。
（2）登记效力和保护时间不同，存在临时保护和非临时保护的区别。预告登记作出后，并不必然立即导致不动产之物权产生或者变动，而只是使得登记申请人获取一项保全将来能够发生的不动产物权的临时性请求权。并且，这种预告登记，对于同一物上其他权利人的同类预告登记有排斥权，但预告登记过期后需要续申请预告登记。而不动产一般的登记，则会产生物权变动的直接效果。
2.预告登记的适用范围
预告登记的目的主要有两个。一在于保护预告登记权利人既有的权利。二在于提高不动产交易的效率，为权利人尽快回笼资金。但是，不是所有的不动产权利人能够申请预告登记的。在中国，预告登记主要适用于商品房预售。
商品房预售中，预告登记作出后，使得期房买卖得到了公示和广告，使得物权价值和经济价值同步提升。这种登记权和期待权具有对抗第三人的效力，对于商品房开发商特别有利。预告登记对于商品房开发商、代理商以及房屋买受人都有限制性规定，如不得一房多卖，否则是无效的。
预售登记主要是用于保护房屋买受人的权益，如果房屋买受人不愿意进行预售登记，法律不强制其办理登记手续，转让人也无权强迫买受人进行预售登记。
3.权利的限制
商品房预告登记是风险性登记，故另外一个重要功能是限制房地产开发商等债务人随意处分其权利。一切虚假登记、虚假合同、虚假交易等，是各种法律重点打击的对象。利用商品房预告登记搞一房多卖是严重的欺诈行为。对此，最高人民法院于2003年以来曾数次出台司法解释，遏制了这种严重的经济犯罪风潮，取得了阶段性成果。
二、一般分析
1.预告登记的先决条件
“预告登记”的含义，是指不动产准物权人为保全某项请求权而进行的不动产预先告知的登记。此项请求权的目的，是争取在将来不太长的时间内实现产权兑现或物权兑现，避免财产、物权损失。
以上所称“不动产准物权人”，一般是指“有约在先”的房屋的买受人（也包括土地使用权的受让人）和申请预告登记人。此类准权利人，是与房地产商达成协议或签订了合同，双方有买卖该不动产的意向，买受方付了款项，一般相当于订金或首付形式；出让不动产的权利人，收了订金或首付以后，因为房屋未盖好，暂时未能交付房屋，未能向受让者提供不动产权属证书，而双方的交易仍然在进行中。从不动产物权当事人过渡到不动产权利人，中间有一个过渡阶段，即从签订完合同并交付了不动产的订金或首付，到预告登记完成，这一段时间内，买受人实现了物权的第一次转变，获得了购买房屋的先买权、买受权等排他权，这种权利就是准物权，这种物权人就是“不动产准物权人”。
在此，我们应当明白，预告登记与正式登记的联系和区别。
预告登记，本条款的意思相当于预备登记，也就是为正式登记作准备的“假登记”。如果将本条款“预告登记”修改成“预备登记”更准确一些，“
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