条规定，当事人设定抵押的，“应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”按照这一规定，订立抵押合同之后，如果没有办理抵押登记，就认定抵押合同不生效，同样是把抵押合同生效的时间和条件，与抵押权成立的时间和条件弄混淆了。
第三个，质疑无良开发商反悔行为，见利忘义，指某法院无区分原则。
梁教授说，签订了买卖合同，合同生效后，市场变化了，房屋价格上涨了，开发商（出卖人）反悔，故意拖延不办产权过户登记，最后发生纠纷，我们的法院以没有办产权过户为由判决买卖合同无效。无效就要恢复原状（笔者按：按照民法通则和合同规定），即使买房人已经住进了新房，进行了装修，也不得不退房。这样的结果，不正是开发商所希望的吗？
第四个，质疑无良企业故意不履行抵押物登记，如何区别生效的原则。
假设，某无良企业还不起银行的钱，银行向法院起诉，打起官司来，查明抵押合同生效以后，没有办理抵押登记。如果按照现行担保法第41条规定，仍然属于不生效的抵押程序。此时，法院法律的天平应当平衡向银行，而不是无良企业。当抵押物还在借款人（企业主）手里时，法院应当责令补办抵押登记手续，使抵押权发生效力、并执行抵押权拍卖抵押物，使银行优先受偿，保障银行的利益。如果作为抵押物的房屋或者土地使用权已经不在借款人手里，这个时候至少抵押合同还有效，还可以轻便地追究抵押人的违约责任。[1]
又假设，上述无良企业故意不办抵押物登记手续，并且将法院列出的抵押物擅自出卖给第三者，那么，抵押权人银行可以按照合同法关于违约责任的规定，追究出卖人或者抵押人的违约责任。
从以上四个例子中，可以看出不动产登记与不动产抵押登记的不同之处：财产权保护和救济的切入点不同，登记生效的效力不同，生效的时间和条件不同，执法的难易程度不同。从法理上到司法实践上，都证实了登记区分、登记效力区分原则的重要性。
登记区分原则的作用，是将复杂的不动产物权、担保物权理顺，化繁为简，化难为易，从而准确而有效地维护财产权人的合法权益。
登记区分原则，是梁教授几十年来遂心研究民商法和物权法的法理总结，具有普遍性的推广应用意义。他认为物权法规定“区分原则”的重要意义就在于，要纠正混淆原因行为生效和物权变动生效的错误做法和担保法的错误规定。在原因行为有效，因未办理登记而未发生物权变动的情形，应当执行原因行为。
梁教授的观点，是一种严谨的治学态度和率直的品格，很值得称道。
相关法律：《物权法》第15条。
相关名词：【不动产债权生效的专项规定】
字数：3888字
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