释》，以应对司法实践中遇到诸多买卖纠纷的新情况新问题。对买卖合同的成立及效力、标的物交付和所有权移转、标的物毁损灭失的风险负担、标的物的检验、违约责任、所有权保留、特种买卖等具体适用法律问题，作出了明确规定。其中，特别提到不动产买卖不适用“所有权保留制度”。司法解释规定，买卖合同当事人主张合同法关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。所有权保留制度，是指买卖合同中买受人先占有使用标的物，但在双方当事人约定的特定条件成就前，出卖人仍然保留标的物所有权。条件成就后，标的物所有权才转移给买受人的一种制度。
最高人民法院2003年4月28日发布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件中适用法律若干问题的解释》，明确了拆迁人、商品房出售者合同违约、怠于交付房屋、影响取得房产证等方面的法律责任。这是一部内容很完备的司法解释。有律师支招，房屋买受人可以向违约方要求加倍的赔偿损失。
回顾物权法第9条，可知其条款具有两面性：第一面，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。第二面，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。其中第二面“但法律另有规定的除外”留有余地，是与本条款相关联的，前呼后应，承上启下。
当两面性存在，徒生另类生效的登记规则时，有时候令当事人无所适从。本能的第一反应，就是“为什么？”和“怎么办？”，这就直接触及到另类生效的因果关系上来。
物权法站在中立的角度，在物权优先和债权优先两者之间作一个恰当的选择，分门别类实事求是地处理物权登记生效、债权合同生效的关系。处理这两种关系的技法，是债权效力与物权效力的区分原则。
二、物权效力与债权效力
物权效力，即物权优先原则，是在登记对象之上，不存在债权干扰的附体，可以干净利落地实施登记生效主义，而排斥并不存在的“债权优先”的原则。作为不动产登记生效主义，规定了该项不动产非登记不可，不登记就不发生效力。一旦登记，有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的效力，债权必须依附于、服从于、服务于物权。这一类效力，在物权法中属于常规性效力，因为大多数不动产在于登记生效以后发生法律效力，可以称之为正效力。
中国不动产登记的特征与原则是：按属地管辖与登记原则、按对口管辖与登记原则、按不动产的类型管辖与登记原则、按县团级以上权力机关受权审批与登记的原则、“房地合一”原则、实行统一制度原则、及时办理原则、适度公开原则，以及特事特办原则。
债权效力，即债权优先原则，是在特定的债权优先基础上，依据一般合同、抵押合同的效力来区分不动产登记与不登记的效力，排斥存在和不存在的“物权优先”的原则。这一类效力，在物权法中属于非常规性效力，因为极少数不动产在于债权生效以后发生法律效力，可以称之为负效力。
债权效力可以发生于以下几种情形之中：（1）由登记生效主义判定的债权效力。法律规定必须登记的，当事人却未登记，依据登记生效主义原则，该项不动产并未具备物权的排他效力，第三人依合同债权取得的物权可以生效。（2）由登记对抗主义判定的债权效力。法律规定自愿登记的，当事人却未登记，依据登记对抗主义原则，该项不动产并未具备物权的排他效力，第三人依合同债权取得的物权可以生效。（3）由特定的债权生效主义判定的债权效力。法律规定必须登记的，一方当事人以自己的优势地位阻扰另一方权利人登记，依据债权生效主义原则，该项不动产具备物权的排他效力，第三人依合同债权取得的物权可以生效。（4）由担保的债权生效主义判定的债权效力。不动产抵押合同生效后，担保债权优
（本章未完，请点击下一页继续阅读）