当代物权法百科全书小辞典初稿42-1
不动产登记生效主义的专项规定
一、基本概念
不动产登记生效主义，系指不动产物权的设立、变更、转让和消灭的生效条件、生效机制和生效时间，依照法律规定应当登记的，自记载不动产登记簿时发生效力。此项登记制度，是不动产登记制度最规范、最具法律效力的登记制度。其与不动产登记对抗主义相对，形成鲜明的对比和巨大的反差，彰显了不动产登记生效主义的优越性，成为人们开展物权活动的首选方式。
两种登记方式的区别。登记对抗主义是指不动产物权依法律行为变动时一经当事人合意即可生效，但效力很低，不能对抗善意第三人。登记生效主义是指不动产物权依法律行为变动时，既需要当事人具备物权变动的合意，又必须将合意予以登记，否则物权变动行为不能生效。
中国不动产动产登记生效，系指不动产物权的设立登记、变更登记、转让登记和消灭登记的生效时间。在不违反土地、房屋等不动产登记法规定的条件下，依照法律、行政法规规定应当登记的，自记载不动产登记簿时发生效力。此条专指不动产登记生效主义对象的专项规定与规范化要求。
不动产登记生效主义，一般而论，是指特定的不动产非登记不可，不登记就不能发生法律效力。“登记生效主义”加上“合同生效主义”，就会使不动产物权的确认与保护显得更加完美。正如物权法第14条所示，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
四大类不动产登记及其时效要求如下：
1.设立登记与一般要求
不动产物权的设立登记，指在国有或者集体土地上依法成立的建设用地使用权、其他土地使用权或土地承包权、地役权、抵押权登记，以及房屋所有权或使用权设立登记、抵押权设立登记，是在土地总登记之外的程序式登记，包括排查登记、初始登记、预告登记和确权登记。
这是最常见的登记形式，没有不动产物权的设立登记，不动产的变更登记、转让登记和消灭登记难以进行，或者根本无法进行。在时效上有一般的要求，房屋与土地的登记时效各有不同，登记生效主义和登记对抗主义的也不相同。其中，对于预告登记有另类的要求，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
2.设立登记与特别要求
不动产物权的变更登记，指在国有或者集体土地上依法变更的建设用地使用权、其他土地使用权或土地承包权、租赁权、地役权、抵押权登记，以及房屋所有权或使用权变更登记、抵押权变更登记，包括不动产物权主体变更登记或者权利人姓名、名称变更登记，土地用途等内容发生的变更登记，土地或者房屋抵押权变更登记。这种登记在不动产交易过程中较为普遍。
为了交易的安全，当事人应当从速申请变更登记，在时效上有特别的要求。
3.转移登记与特别要求
不动产物权的转移登记，指在国有或者集体土地上依法转移的建设用地使用权、其他土地使用权或土地承包权、租赁权、地役权、抵押权登记，以及房屋所有权或使用权变更登记、抵押权转移登记，包括不动产物权主体转移登记或者权利人姓名、名称转移登记，土地用途等内容发生的转移登记，土地或者房屋抵押权转移登记。在《土地登记规则》和《土地登记办法》中，不动产物权的转移登记与不动产物权的变更登记合并为“变更登记”。
为了交易的安全，当事人应当从速申请变更登记，在时效上有特别的要求。
从物权法上析义，不动产物权的变更登记只不过是物权的主体或者客体的变动，侧重于物权的存在；不动产物权的转移登记标志着物权的主体或者客体发生了质的变化，侧重于物权的
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