当代物权法百科全书小辞典初稿78-1
处分不动产与登记生效
一、基本理念
处分不动产与登记生效，亦称处分非依法律行为取得的不动产与物权登记生效主义的关系，是特指在不动产物权处分时需要区分事实行为生效与法律行为生效的不同物权性质，也是检验登记生效主义和登记对抗主义两种实际效果的原则规定。登记生效是个基本原则，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。本法“特定动产物权的登记”，也可以参照实行。
物权法第31条特别指出：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”其立法目的在于，规范不动产物权变更中的“一次性生效”与“二次性生效”的界限，保障不动产物权交易的安全，使得买卖双方的权利义务处于圆满状态，同时防止买卖双方串通起来损害国家、集体或者他人的合法权益。
解读本条款，关键在于理解“未经登记，不发生物权效力”的具体含义。一则，物权人在处分因该种原因取得的不动产时，如果法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力，标志着当事人处分行为在法律上不能产生物权变动的效果；二则，因信赖物权人享有物权，而与之交易的善意相对人，也不能受到善意取得制度的保护。
譬如，甲乙向法院诉请离婚，法院判决原甲的房屋归乙所有，判决生效之时，乙已经取得该房屋的所有权，但尚未去房产登记机构办理变更登记，此时乙将房屋转卖给丙，丙信赖乙出示的法院判决书而与之交易。与此同时，甲又将该房屋转卖于丁，丁信赖的是登记簿上甲为所有权人的登记记录。那么，乙对丙的处分行为不发生所有权转移的效力，丙只能要求乙承担违约责任要求返还价款等，乙只能向甲要求赔偿损失等，房屋的所有权归丁取得。其中丙为善意取得者，也不能受到善意取得制度的保护。从这个例子中反映出，物权变动的最终效力取决于登记生效，而不动产的交易只是初级生效。这种物权变动体现在整个过程之中，而不仅仅在某一个过程之中。
实质上，处分不动产与登记生效是制度物权法规范与调整的范畴，普通物权法列举一些条款是从制度物权法中移植过来的翻版。中国实行的是土地所有权公有制，制度物权法的成分更浓厚一些，以公法和公权力介入不动产登记肯定是个常态。一般单位与个人买卖房屋是相对自由的，而擅自买卖土地是违法的。在“地随房转”政策指导下，一般单位与个人买卖房屋不能附带买卖土地。因此，处分不动产后登记生效，登记机构与地方政府土地监管部门可以检验当事人转让不动产的合法性程度，实为国家土地管理的一个中间环节。
不动产物权于处分时的物权变动关系重大，其公示力与公信力是正确调整物权关系或者法锁关系的两个重要指标。客观上要求权利人应当将其事实行为生效升级为法律行为生效，盖由单相的物权关系升格为多相的物权关系，从而使得不动产物权从占有到使用、收益、处分的整个过程，以及物权的设立、变更、转移与消灭的整个过程趋于圆满状态。
不动产物权未登记的事实行为生效，只不过是对已或者对内的局部生效，没有得到公示力与公信力的权威认证，物权成色并不圆满，不能得到法律的一体化保护，甚至于难以行使返还原物的物权请求权；唯有在事实生效之后依法进行登记，才可以实现对已、对内与对外的整体性法律效力，能够得到公示力与公信力的权威认证，物权状态趋于圆满，并能够得到法律的一体化保护，且请求返还登记财产的请求权不适用诉讼时效，甚至于可以得到永久性的保护。
二、一般分析
本条款重申了一个重大的
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