1.用途特殊性与多样性。土地可以列为农用土地、建设用地和备用荒地，还可以列为公益土地、共益土地、私益土地、他益土地，还可以分为有偿使用土地和无偿划拨土地。其中，土地的公共特性或者共享权利的特性是主要的社会特性，在各类财产中最为出色。《全国土地分类（试行）》中分为一级、二级、三级土地共168种，每一地种中也有多个用途。
2.社会供给的有限性。绝大多数土地是经过政府机构主导才供给社会的特定人员使用的，由于城乡土地的供应量不足，加上土地的沙漠化、贫瘠化、灾害化、荒芜化和污染化的不断发生，社会总供给不能满足社会的总需求。科学规划、合理利用土地，平衡建设用地与农用土地的用地矛盾，平衡各利益阶层之间的权利与义务关系，是长期一贯制的基本的国策和物权化方针。
3.物权受限性与物权交融性。以土地为基础的不动产，受法律限制条件最多并且是受限制程度最高的。基于土地资源共享及其公益性、共益性和地块衔接关联性考量，需要以各种政策物权或者制度物权来加以规范与调整，以便于运用系统工程原理和一般均衡原理来进行统筹兼顾。不动产具有经久耐用性、易识别性和不容易灭失性等特征，所有权成立后，根据具体情况选择性地设立用益物权、用益权、单一使用权、享用权，并且各级物权中亦可设立制度信托物权或者一般信托物权，从而实现不动产的合理利用和物权关系的纵横选择。
4.容易保值增值和复合不动产的特性。不动产有着良好的自然特性、物理特性、显形特性和经济特性、物权特性，很适合于投资、消费、收藏和保值增值。所谓保值增值，是从不动产的使用价值、利用价值、作用价值和物权价值的各个方面的价值来保值增值的，不是单纯地从经济价值来单方面衡量的。很多不动产实际上是双重不动产，房屋不动产和土地不动产往往是联系在一起的复合不动产，土地与地上的定着物、附着物、构建物和作物，形成了使用权与地上权、地表权、地下权、地役权等一整套权利，每一种权利都可以在一定的条件下保值增值。
5.弱窄的流通渠道特性。受制度物权法诸多条件限制和交换代价过高、难以变现、不可移动与区位固定、经久耐用、以租代售等条件影响，导致不动产的买卖流通渠道弱小狭窄。目前，商品房的流通渠道没有多少限制的，集资房、农民在宅基地上的自建房和公寓房、政府解困房等房屋的流通渠道受到限制，划拨地上的房屋、建筑物的流通也有一定程度上的限制。至于土地使用权的抵押、转让，受制度物权法限制的范围更加广泛。
6.价值量大与奇货可居。与一般物品相比，不动产不仅单价高，而且总价大。有时候，经过开发商的盘活，可以将不毛之地变成黄金宝地，甚至于炒作成寸土尺金。城乡土地开发利用大潮中，各地公开拍卖、出让的地王不断涌现，地方政府因此而获得非常可观的土地出让收入，但无疑大大加重了开发商和消费者的负担。
7.地方保护主义与长期保护。不动产的设立登记、变更登记和注销登记都在不动产的所在地登记机构进行，发生权属争议的仲裁、裁决也在不动产所在地的司法机构进行。总之，不动产权益的保护，按辖地实行地方保护主义程序。不动产的合法权益，很多是长期保护和永久性保护的，或者是不受或者少受诉讼时间限制的，这一点也与动产的法律保护有明显的差异。
二、其他类别的不动产
关于不动产的划分，各个国家是基本相同的，但也有例外情形。另外，在后现代社会中，可能存在一些特殊的不动产，往往有更高的物权价值或者文化价值，应当引起人们高度重视。
1.特定的动产拟定为不动产
国际上并不是单纯地把是否可移动、移动是否造成价值的贬损作为界定动产与不动产的唯一标准，而是以是否属于登记与重点保护对象、所有权主客体是否
（本章未完，请点击下一页继续阅读）